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美联储突发断崖式降息,对疫情下中国楼市10大影响!

2020-03-04 08:24:16 和讯房产 

    本文转载自公众号:“大伟看楼市”

  美国货币政策调整对全球流动性、利率水平、大宗商品价格、通胀压力、各国货币政策、国际资本资产配置等等均产生了广泛而深入的影响。

  北京时间3月3日23时,美联储将基准利率下调50个基点,还将IOER降低50基点至1.1%。美国联邦公开市场委员会表示美国经济基本面依然强劲。

  美元紧急降息,上一次先例还是在2008年雷曼兄弟倒闭后,以及2008年10月将利率下调了50个基点。

美联储在一份声明中说:“新冠状病毒对经济活动构成了不断变化的风险。““鉴于这些风险,为了支持实现其最大的就业率和价格稳定目标,联邦公开市场委员会今天决定降低联邦基金利率的目标范围。”此前市场一致普遍预期美联储将采取一些行动,并预期在3月末的会议上宣布降息50个基点。
  美联储在一份声明中说:“新冠状病毒对经济活动构成了不断变化的风险。““鉴于这些风险,为了支持实现其最大的就业率和价格稳定目标,联邦公开市场委员会今天决定降低联邦基金利率的目标范围。”此前市场一致普遍预期美联储将采取一些行动,并预期在3月末的会议上宣布降息50个基点。

  那么对于市场的影响如何?简单的说:首先:这只是开始,全球降息潮出现。欧洲央行行长拉加德2日声明称,新冠病毒爆发是一个快速发展的状况,给经济前景和金融市场的运作带来风险。欧洲央行正在密切监视事态发展及其对经济,中期通胀和货币政策传导的影响。拉加德说,“我们随时准备采取必要的针对性措施,并与潜在风险相称。”

  3月3日,两家央行同步降息。澳大利亚联储宣布将3月现金利率下调25个基点至0.50%。该行称3月当季的GDP增长可能明显较弱。马来西亚央行将隔夜政策利率下调25个基点,至2.50%。新冠病毒疫情在第一季度将主要通过旅游业和制造业影响该国经济。

  而普遍性预测,未来美国几个月内还将有50个基点的下调空间。经济合作与发展组织(OECD)3月2日发布最新世界经济展望报告,将2020年经济增长预期从2.9%下调至2.4%,并警告世界经济面临金融危机以来的“最大危险”。

  —美国降息对中国房地产市场的影响!—

各界对于中国进一步定向降准、降息的预期也在攀升。其实判断美元降息对国内房地产市场的影响,主要就是判断中国会不会跟随降息!而这一点毋容置疑。前期央行针对疫情影响,在流动性供给和利率水平能降低等方面已经出台了不少政策措施,当前要做的是让政策落实到位,并观察政策效果如何。
  各界对于中国进一步定向降准、降息的预期也在攀升。其实判断美元降息对国内房地产市场的影响,主要就是判断中国会不会跟随降息!而这一点毋容置疑。前期央行针对疫情影响,在流动性供给和利率水平能降低等方面已经出台了不少政策措施,当前要做的是让政策落实到位,并观察政策效果如何。

  当然,如果数据太差,不排除在3月底出现明显的降准等政策。过去几年的美元加息区间里,对于中国房地产利空居多,但如果美元进入降息区间,对于中国房地产肯定利多。

  那么美联储的降息对中国房地产市场的影响主要有几点:

  第一:国内降息也是难免,很快会出现存款降息!当下大部分市场都在讨论贷款降息,但国内整体看每个月的LPR降息缓慢,也不会突然暴跌影响市场情绪。但存款降息很可能会出现在市场。

  后续国内将继续非对称降息,一年期多降,5年期少降。有利于企业贷款,不排除部分流入房地产。但整体看,政策取向依然是不会全面放开房地产贷款。

  第二:

  这只是开始,从趋势看,降息还将持续央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率,较9月下降18bp至5.44%。其中一般贷款利率下行幅度较大,环比下降22bp至5.74%;票据利率环比下降7bp至3.26%,个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62%。2019年末金融机构超储率为2.4%,与上年末持平。

  央行指出,2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点,货币市场利率中枢也有所下行。在解释2月初的降息操作时,也提到流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行,并将进一步推动贷款市场利率下行,有利于降低资金成本,支持实体经济。

  在经济下行压力之下,货币政策仍会趋于宽松,中国的降息周期会继续。而且随着美国大幅度降低,国内未来几个月降息也会加速。第三:LPR转化的选择

对于存量贷款来说,也就是以前买过房的贷款消费者来说,还是尽量选择转化,但其实这个波动影响有限。
对于存量贷款来说,也就是以前买过房的贷款消费者来说,还是尽量选择转化,但其实这个波动影响有限。因为5年期的非对称降息,未来幅度不会太大。

  按照房贷利率5计算,贷款100万30年的月供是5368元,而按照4计算月供是4774元。影响不到600元,也就是100个基点的影响,每5个基点的变化大约影响30元每月。第四:楼市的政策依然集中在“救企”2020年2月份本来很可能是一个平淡的春节后月份,因为众所周知的疫情影响,各行各业都陷入了政策多发井喷。

  房地产政策更是创造了单月高达75次的历史月度记录!(1月份因为春节影响全月只有房地产调控36次)(2019年全年的月度调控:12月66次,11月72次,10月67次、9月单月48次,1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次、7月份56次、8月份60次)

  2月份的房地产市场多发,超过60城市发布了不同程度的房地产调控。其中主要以救房地产企业,减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。

  2月中旬前,2月份房地产政策多发,这些政策只是救房企资金链,大部分政策对市场没什么影响,因为只延缓企业支付土地出让金,加快企业预售,在疫情下最多也就是缓和点企业压力,实际对于一个年销售额16万亿的行业,接近归零入账来说,不刺激需求,任何政策都毫无意义。

  但从下旬开始,个别城市开始调整了公积金首付政策。但是以驻马店为代表的调整首付城市被约谈,很可能影响3月份再次发布的政策。第五:房企美元融资可能继续井喷!2019年全年,房企海外融资高达752亿美元,而2018年只有496亿美元,同比上涨幅度高达52%。

  2020年一月份,房企融资额高达120亿美元,刷新最近几年的高点.春节疫情后,境内外融资继续高位运行。2月来,房企发布的美元融资计划就再次超过100美元。不仅仅是海外融资加速,更在内地大量发布公募债等机会数百亿!多家房企发行了过去很少见的短期债。

  第六:短期看,房地产政策取向肯定会宽松。

整体看,全社会贷款成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流。整体看,房地产市场遇到了历史性困难,这种情况下,仅仅降息对房地产市场的影响不大。降息的作用要低于没有疫情下的市场。
整体看,全社会贷款成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流。整体看,房地产市场遇到了历史性困难,这种情况下,仅仅降息对房地产市场的影响不大。降息的作用要低于没有疫情下的市场。
后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。
后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

  第七:

  部分小银行将率先试探政策底线在资本宽松下,大银行相对谨慎,而部分股份制小银行,之前房贷很少的,最近房贷政策可能会出现井喷宽松。

  第八:依然要回归核心城市圈老生常谈,但依然一直管用,城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

  全国除了20个左右城市,其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资,在其他城市买房,房价看着有些是涨了,但能卖出去吗?

美联储突发断崖式降息,对疫情下中国楼市10大影响!
第九:那些城市会相对活跃?
这些热点城市的房地产市场,未来也会最容易活跃。
  这些热点城市的房地产市场,未来也会最容易活跃。

  第十点:全球大放水时代来了!直接回到国内来说,3月20日将肯定再次降息!这种情况下,对于房地产企业来说,有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说,也有利于贷款能力强的那部分人。相比国外更看中股市,对于国内来说,股市虽然也有行情,但房地产很可能会影响更大。疫情下,未来房地产不可能普涨,对于任何人任何企业来说,都是换仓时代!换好房子,好城市,好地块!买好项目!

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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